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澳門政府將收25年閑置土地 業主憂供樓“打水漂”



政府將收“閑置土地” 業主憂供樓“打水漂”

澳門海一居土地批出25年未完成開發，有議員認為應收回

作者：藍輝龍

澳門住宅樓盤“海一居”，在土地批出25年後仍未完成開發，按照《土地法》政府應收回土地，但項目已售出2000多個單位的樓花，小業主擔心一旦土地被收回，血汗錢供的樓便“打水漂”。有議員認為，政府應該收回土地並重新批出，開發商必須繳交土地溢價。政府方面則表示，會盡最大努力，在合法原則下保障小業主利益。

澳門住宅樓盤“海一居”，在土地批出25年後仍未完成開發，按照《土地法》政府應收回土地，但項目已售出2000多個單位的樓花，小業主擔心一旦土地被收回，血汗錢供的樓便“打水漂”。有議員認為，政府應該收回土地並重新批出，開發商必須繳交土地溢價。政府方面則表示，會盡最大努力，在合法原則下保障小業主利益。

25年未開發政府將收地

根據澳門法律的規定，土地臨時批給的時間不得超過25年，也就是說，在25年之內，如果開發商不完成土地利用，政府將視該土地為閑置土地而收回汽車當舖借款~車貸利率最低的銀行推薦。租賃批給隻有在轉入確定批給後，才能每10年自動續期一次，且無須申請。

位於黑沙環填海區的“海一居”，是由澳門保利達開發的一個樓盤，該樓盤的土地在1990年澳葡政府時代批出，臨時批給期限到今年12月26日為止，當時土地的用途為住宅、商業及工業用地。2006年，政府在批示中將海一居地段(即“P”地)修改為住宅用地，“O”及“S”地亦一同更改用途，如今後兩地已完成土地利用，成為瞭目前的保利達及海名居，即年底可轉為確定批給。

海一居從2010年開始出售樓花，據買樓的小業主介紹，該項目5000多個住宅單位已經售出2700多戶的樓花。如今，5年過去瞭，該項目的建設進展緩慢，原本預計今年第三季度可以入夥的樓盤，連地基都還沒有完成，在與小業主的見面中，開發商代表承諾會加快工程進度，爭取在2018年完工。在這樣的情況下，不少小業主擔心，政府若按法律規定收回土地，他們真金白銀供樓的錢將“打水漂”，成為“負資產”人士。

議員質疑開發商回避

10月10日，約300多名購買海一居樓花的小業主到發展商保利達集團遞信，要求與集團主席柯為湘會面，跟進和處理海 一 居的土地批給到期問題。南都記者瞭解到，在最近一段時間內，購買樓花的小業主除瞭土信貸台中潭子土信貸要求與發展商協商處理，也向議員求助，並向政府遞信，希望能妥善解決這一問題。

“發展商明明知道年底土地利用期屆滿，卻向我們承諾20 18年可以交樓？”小業主陳女士說，自己將全部的積蓄都投進去買樓瞭，除瞭兩百多萬(澳門幣)的首期，每個月還要供款兩萬多元，誰想到會出現這樣的問題，“我們哪懂那麼多，當初交瞭轉移印花稅，做瞭物業登記，就認為樓宇是合法合理的。”她說，先是項目遲遲沒有動工，後來卻聽到政府在年底要收回土地，感覺非常愕然，“在小業主交印花稅的時候，政府為什麼不提醒大傢註意土地利用期的問題”？

立法會議員李靜儀介紹，發展商曾發短訊給小業主，讓有疑問的小業主打電話登記，指有專人解答。掌握到有近百多戶小業主登記，但到目前為止，發展商並沒有響應。她認為發展商一直回避小業主咨詢、對話，沒有盡到應有責任。

若政府過錯延誤可延期

對於《新土地法》的規定，澳門法律界人士認為，如今最重要的是先界定土地使用權到期限後，土地承批人即發展商有否完成批給合同及法律規定，如信貸房子買賣貸款全省皆可處理果在期限內未能完成，政府有權按照《土地法》收回有關土地。同時，相關法律條文也提到，隻要有關過錯並非發展商問題，有關理由被行政長官接納的話，土地利用期可以延長或終止，所以政府應先厘清當中的過錯誰屬。

在發展商看來，該項目在長時間內未完成開發，似乎責任是在政府一方。保利達經理陳細鈿稱，該項目的用地在2006年獲批建設商住樓宇，到2011年，即5年後政府才批出建築規則，相信政府會理解發展商的處境。據陳細鈿介紹，公司在2月已向政府申請延期，並認為是合情合理。目前，打樁工程已完成約7成，如果到期政府仍未批準，就要被逼臨時停工。

立法會議員關翠杏則認為，土地租賃期滿未發展要政府收地並非新鮮事，就是之前的舊《土地法》也是這樣規定，發展商一定知道且心中有數。據她瞭解，海一居當年“入則”的設計違反政府的原本規劃及規定，故不能按正常情況批給，需交環評報告，“三份環評報告終於搞咗三年”，發展商不能推卸延誤責任。

解決思路

重新批出溢價或逾10億

在保障小業主的前提下，海一居的處理辦法有兩個：其一是政府重新批給土地，發展商補交土地溢價；其二是推動立法會修法，讓政府對臨時批給土地續期。

議員李靜儀表示，絕不認同以單一個案推動修法。新、舊《土地法》都不允許臨時批給土地續期，旨在遏止發展商囤地，若因某一個案亂修法，恐動搖法律核心原則，本澳的土地批給制度及公眾利益都會受沖擊，相當危險。另外，修法過程緩慢，社會爭議大、存在不確定性，會否修法、如何修法是未知之數。她認為在現行的機制下，在土地批給失效時啟動重新批地程序，發展商亦須重繳溢價金，可以在在保障小小業主、依法執行程序以及公眾利益三方面取得平衡。

澳門街坊會聯合總會理事長吳小麗也不贊同修法，認為有違《土地法》的立法精神，此例一開將重挫政府威信。她認為最壞情況是小業主無法收樓，隻能按合同所載機制賠償，又或按《民法典》有關預約買賣合同的規定，向發展商收取雙倍訂金作為賠償。為減輕小業主舉證責任，建議有關部門積極介入，厘清發展延誤的責任歸屬。工務局土地管理廳長羅曉靖透露，若最終決定收地、重新批給，承批人要交溢價金，金額計算由行政法規訂定，可能會達到10多億元。

政府回應

合法原則下保障小業主利益

昨天，行政法務司司長陳海帆表示，特區政府將盡最大努力，在合法原則下保障小業主利益。陳海帆說，政府方面已收到相關小業主的請求，行政法務司、經濟財政司及運輸工務司正對相關問題展開研究，暫時未有決定，強調將盡最大努力，在合法原則下保障小業主利益，希望在現行架構的法律制度下，處理有關個案，有進一步消息將統一發佈。

而根據工務局土地管理廳長羅曉靖透露，澳門類似海一居的個案仍有三個，三個個案都在氹仔，分別是名門世傢、小潭山腰豪宅項目及偉龍馬路中國大酒店毗鄰的酒店地盤。

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151012/073723445764.shtml
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